【法易讯】www.lawease.cn 法易网    编者按：目前，在新房价格偏贵、地理位置相对偏远的情况下，二手房逐渐成为很多购房者青睐的对象。但由于二手房买卖过户麻烦，陷阱多多，又让不少购房者望而却步。那么购房者在购买二手房时如何能避免上当受骗呢？我们将综合一些二手房过户陷阱实例及专家建议，希望能给购房者带来一些帮助。  

    ◎二手房交易陷阱重重：房产中介瞒天过海、买卖通吃，无产权房交易，重复抵押，霸王条款；

    ◎办理房产过户手续资料：房屋产权证、房屋所有人身份证件、房屋买卖合同、交纳契税凭证；

    ◎买二手房注意四个关键环节：购房时掌握出售房屋的地理位置等情况；没产权证的不能买入；要有“言”在先；加强风险防范。

    ◎中介吃差价的三大招数：招数一： 低进高出、两头收佣金；招数二：租赁合同暗含文字陷阱；招数三：租户为提前退租埋单。

新闻回放

二手房过户难

    房产过户难背后的“疑云”

    花了一千多万拍下房子，法院也已通知到相应建委，但任先生却被告知房子无法过户。他后来了解到，房子已卖出并在银行抵押贷款。抵押在先的房子是不能拍卖的，那么，问题出在哪里？任先生迄今未能获得答案。

    去年1月13日，中关村的任先生在海淀区魏公村买到一处房产：韦伯豪家园小区9号过街楼4至10层。房子是市二中院委托华夏拍卖有限公司拍卖的，成交价1153万元，任先生付全款后，拿到了法院的民事裁定书，裁定他拥有该房产的产权。

    法院同时还向海淀区建委发出了协助执行通知书，要求建委将房产过户给任先生。但海淀区建委答复说，涉案的房产产权存在很多问题，无法过户。

   卖主欠钱不还房产被查封 买主为产权过户花冤枉钱

    新华网杭州１月４日电（记者朱立毅）杭州人陈某因为拖欠３万元债务而被告上了法庭，但与这个案件无关的罗某却主动向法院申请，要求帮陈某还清这３万元。这是怎么回事呢？

一个二手房中介自述：我的“骗钱”玄机

    最近，建设部联合央行叫停房地产中介“吃差价”行为，击中了一些房地产经纪公司的软肋。长春市一位二手房中介自曝真相，向记者讲述了中介公司利用“现金收房”和“吃差价”赚黑心钱的内幕。以下就是这位二手房中介的自述：瞒天过海，买卖通吃； 轮番打压，逼人就范；从“对缝”到“空手套” 。

  揭秘房产中介黑幕：利润不止是吃差价那么简单

    “中介的利润不单单只是吃差价、提佣金这么简单。”总的来说，中介的利润主要来源于四个方面：差价、佣金、所谓的罚金、无理扣下的各种费用。

    中介吃差价的三大招数：招数一： 低进高出、两头收佣金；招数二：租赁合同暗含文字陷阱；招数三：租户为提前退租埋单

 房产中介五种“霸王”行为

    据介绍，房产中介公司在从事中介服务中惯用5种“霸王”手段，消费者要引起足够重视：一、中介方要求卖方将房产证押在中介机构，一旦不成交或中介方提出对买卖双方不利的不平等条件，卖方很难取回房产证；二、买方的定金由中介方收取，合同履约过程中出现争议，买卖双方都无法得到赔偿，中介方以种种理由侵吞定金；三、中介以保证买卖双方资金安全为由，收取资金安全费(不含佣金)；四、中介方代一方签订合同；五、中介方对卖方的房屋情况了解不够详细或明知有瑕疵也不予说明，使买方知情权受到侵害。

专家建议	二手房交易应注意的问题

专家建议：购买二手房需要注意四个关键环节

    二手房尽管有诸多优势，但涉及法律关系复杂，尤其一些房产的社会属性隐蔽性强，加之买卖双方信息不对称，交易过程中有产权过户、房屋腾空、户口迁移、物业清洁、房款交付、权利的完整性等诸多手续和环节。为此，有关专家建议：买二手房要把握好四个关键环节。

    首先，购房时要尽可能详细地掌握出售房屋的地理位置、交通状况、周边环境、发展空间和购物娱乐情况等。

    其次，没有取得产权证的二手房不能买入。

    再次，购买有承租人的二手房要有“言”在先。

    第四，要加强购房风险的防范。

买二手房应注意哪些问题？

    在签订二手房买卖合同前，购房者需要对售房者有较为全面的了解。要查看产权所有人的身份证件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有，在签订房产买卖合同时，能否全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

     一、合同签订前应注意事项 

    二、合同签订时应注意事项

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二手房过户手续

    一、 登记要件

    ①房屋所有权转移登记申请书（原件留存）； 

    ②申请人身份证明（查验原件、复印件留存）； 

    ③房屋所有权证书（原件留存）；

    ④赠与合同（原件留存）；

    ⑤契税完税凭证（查验原件）。

    有抵押登记或者抵押权预告登记记载的，转让房屋应当经抵押权人书面同意。

    宅基地上农民住宅房屋转让的，应当经村民委员会书面同意。

    二、登记时限

    登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核。

    三、办理房产过户手续时需要哪些东西？

    需要房屋产权证、房屋所有人身份证件、房屋买卖合同、交纳契税凭证等。到房屋所在地的房管局办理过户手续即可。

    四、 如何查询二手房的产权状况？

    1、查验卖方提供的产权证书、身份证件、资格证件

    产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如:代理人的授权委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等。

    2、到房产管理部门查验拟购房产产权情况

    主要包括以下内容:1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，查询者可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、房屋平面图等。

    3、查验房屋有无债务负担

   ■原声　读者齐先生:

    上周看到关于二手房买卖需注意的问题，也了解到房屋产权情况的确认是安全购买房屋的至关重要的环节，请问二手房的产权状况应当如何查询？

    ■律师解答:

    二手房交易一般是个人之间的买卖行为，与开发商出售的商品房相比，其在交易的复杂性、难度方面可能会更大。购房人只有通过房管部门对房屋产权状况进行查询并结合对出售人身份的了解，才有可能获得真实有效的信息。现就房屋产权状况的查询问题简述如下:

    一、查验卖方提供的产权证书、身份证件、资格证件

    产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如:代理人的授权委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等。

    二、到房产管理部门查验拟购房产产权情况

    主要包括以下内容:1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，查询者可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、房屋平面图等。

    三、查验房屋有无债务负担

    房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。而要了解房屋可能存在的债务则须查验有关的证明文件。主要包括以下内容:1、抵押贷款的合同，需了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额；2、所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。3、所购房屋是否属于经济适用房，房改房(城市职工以标准价或成本价购买的房屋)，如属于上述类型房屋，是否有批准上市的相关证明。综上，购房人要了解房屋产权的真实情况，除向卖房人索要产权文件外，还应到房屋管理部门查询有关房产的产权记录。通过两者比照，才能清楚地知道拟购房屋的产权细节，不至于有所遗漏，从而最大限度的降低风险。（中豪律师集团(北京)事务所 邢志刚律师 ）

（责任编辑: 王瀛 ）

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